정권에 따른 서울 집값 변화 (강남, 노도강, 마용성)

서울의 부동산 시장은 정권에 따라 큰 변화를 겪어왔습니다. 특히 강남, 노도강(노원·도봉·강북), 마용성(마포·용산·성동)과 같은 대표적인 지역은 정부 정책의 영향을 직접적으로 받으며 집값의 흐름이 크게 달라졌습니다. 이 글에서는 문재인 정부와 윤석열 정부 시기의 정책 변화가 서울 주요 지역의 부동산에 어떤 영향을 미쳤는지 분석하고, 실수요자와 투자자가 참고할 수 있는 인사이트를 제공해드립니다.

강남: 규제와 수요의 중심지

강남은 서울 부동산 시장에서 상징적인 지역으로, 정권이 바뀔 때마다 가장 큰 주목을 받는 곳입니다. 문재인 정부 시기에는 부동산 투기 억제를 위한 고강도 규제가 시행되었고, 그 중심에는 강남이 있었습니다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화, 9억 원 초과 아파트 대출 제한 등의 조치가 대표적입니다. 이로 인해 강남 재건축 단지를 중심으로 매물이 줄고 거래량이 감소하는 현상이 나타났습니다.

하지만 규제가 지속되면서 공급이 위축되고, 오히려 희소성이 부각되며 강남 아파트 가격은 중장기적으로 상승세를 유지했습니다. 특히 학군, 교통, 직주근접 등 강남의 기본적인 입지 조건이 워낙 뛰어나기 때문에 정책 규제에도 수요가 쉽게 꺾이지 않았습니다. 다만 거래량은 크게 줄고, 실거래가는 일시적으로 하락하는 등 시장의 경직성이 두드러졌습니다.

윤석열 정부에 들어서는 규제 완화를 통해 강남의 재건축 시장이 다시 활기를 띠고 있습니다. 안전진단 기준 완화, 정비사업 인허가 절차 단축 등의 정책으로 인해 강남 주요 재건축 단지가 재추진되고 있으며, 기대감에 따른 시세 반등도 일부 관측되고 있습니다. 향후 공급이 본격화되면 가격 안정에 일정 부분 기여할 수 있을 것으로 예상됩니다.

노도강: 실수요자 중심의 변동

노원, 도봉, 강북을 포함한 '노도강' 지역은 상대적으로 서울 내에서 저평가되어 있었던 곳이지만, 문재인 정부 시기에는 급격한 가격 상승을 경험했습니다. 이는 무주택 실수요자들의 내 집 마련 수요와 더불어, 서울 외곽 지역까지 번져간 풍선효과 때문이었습니다. 강남, 마포, 용산 등의 규제가 강화되면서 비교적 진입 장벽이 낮은 노도강으로 수요가 이동한 것입니다.

문재인 정부는 청약제도 개편과 함께 신혼부부, 청년층의 특별공급 물량을 늘렸고, 이는 노도강 지역의 새 아파트 공급 시 긍정적인 수요로 작용했습니다. GTX-B 노선 등의 교통 호재도 겹치며 집값 상승세에 박차를 가했습니다. 그러나 공급 부족과 불균형한 가격 상승은 다시금 부담으로 작용했고, 고점 대비 하락세도 일부 나타나기 시작했습니다.

윤석열 정부 출범 이후에는 공급 확대와 규제 완화 기조가 이어지며 노도강 지역 역시 조정기를 맞이하고 있습니다. 특히 금융 규제가 일부 완화되며 실수요자 중심의 매수세가 늘어나고 있지만, 시장은 전반적으로 관망세가 우세합니다. 금리 상승과 경기 불안정이 맞물리며 단기적인 가격 상승보다는 안정세를 이어가는 모습입니다. 그러나 교통·개발 호재가 여전한 만큼 중장기적 전망은 긍정적으로 평가됩니다.

마용성: 트렌디한 주거지의 부상과 조정

‘마용성’이라 불리는 마포, 용산, 성동구는 최근 몇 년 사이 서울에서 가장 트렌디한 주거지로 부상했습니다. 강남권과 비교하면 상대적으로 가격이 낮았고, 개발 여지도 많았기 때문에 투자자와 실수요자 모두에게 매력적인 지역으로 평가받았습니다. 문재인 정부 시기에는 여의도·용산 통합개발, 성수동 재개발 등 다양한 호재가 부각되며 가격 상승세가 두드러졌습니다.

특히 마포는 교통과 상권이 결합된 ‘직주근접’ 지역으로, 성동은 성수동을 중심으로 트렌디한 문화 주거지로 각광받았습니다. 용산은 대통령 집무실 이전과 GTX 사업 등 굵직한 개발 이슈로 주목받았습니다. 이들 지역의 집값 상승은 단기간에 이루어졌고, 수요 대비 공급 부족으로 인해 경쟁이 매우 치열해졌습니다.

윤석열 정부에 들어서는 상대적으로 과열된 마용성 지역을 겨냥한 직접적인 규제보다는 시장 자율을 강조하며 점진적인 안정 기조를 유지하고 있습니다. 다만 고점 대비 일부 조정이 이루어지면서 투자 심리는 다소 위축되었고, 실수요자 중심의 거래로 전환되는 모습입니다. 마용성 지역은 여전히 개발 호재가 많고, 미래가치에 대한 기대감이 높은 만큼 중장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.

결론

정권에 따라 서울 주요 지역의 부동산 흐름은 뚜렷한 차이를 보입니다. 강남은 규제와 기대감 사이에서 움직였고, 노도강은 실수요 중심으로 가격 상승과 조정을 반복했으며, 마용성은 트렌디한 입지와 개발 이슈로 투자 매력도가 높았지만 최근 안정 국면에 들어섰습니다. 서울에서 내 집 마련이나 투자를 고민 중이라면, 각 지역의 흐름과 정권별 정책 방향을 종합적으로 분석해 현명한 선택을 해야 할 때입니다.