임대인·임차인 수리범위 완벽 해설

주택 임대차 계약 시 자주 발생하는 갈등 중 하나는 바로 ‘수리 책임’입니다. 임대인과 임차인 중 누가 어느 부분을 수리해야 하는지 명확하지 않으면 분쟁으로 이어지기 쉽습니다. 이 글에서는 주택임대차보호법을 바탕으로, 임대인과 임차인의 수리범위를 구체적으로 설명하고, 실제 사례를 통해 이해를 돕겠습니다.

임대인의 수리 책임 범위

임대인은 임대차 계약 당시 ‘정상적인 상태’의 주택을 제공해야 할 의무가 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제6조에 명시되어 있으며, 기본적으로 건물의 주요 구조물과 기초 설비에 대한 수리 책임이 임대인에게 있습니다. 예를 들어, 지붕 누수, 벽면 균열, 전기 배선 문제, 보일러 고장 등 주거 생활에 직접적인 영향을 주는 고장은 임대인이 수리해야 할 범위입니다.

또한 계약 중간에 자연적인 노후나 설비의 문제로 인한 고장도 임대인의 책임입니다. 예를 들어, 장기간 사용된 보일러가 고장 난 경우, 임차인이 과도하게 사용한 것이 아니라면 임대인이 수리를 부담해야 합니다. 다만, 임대인이 수리 요청을 받은 뒤에도 조치를 취하지 않으면 임차인이 수리 후 청구할 수 있는 ‘수선비 청구권’도 발생합니다.

실제로 2022년 서울중앙지방법원에서는 보일러 고장에 대해 임대인이 수리를 거부하자, 임차인이 직접 수리 후 비용을 청구했고 법원은 임차인의 손을 들어줬습니다. 이처럼 임대인은 주택을 쾌적한 상태로 유지할 책임이 있다는 점을 명확히 이해할 필요가 있습니다.

임차인의 수리 책임 범위

반면, 임차인은 주택을 ‘통상적인 방법으로 사용’하면서 발생하는 경미한 손상에 대한 수리 책임이 있습니다. 예를 들어, 소모품 교체나 사용 중 자연 마모된 부분은 임차인이 처리해야 할 수 있습니다. 수도꼭지 고장, 형광등 교체, 실리콘 마감 보수 등이 여기에 해당됩니다.

이러한 범위는 주로 ‘소규모 수리’로 구분되며, 계약서에 명시되지 않았더라도 일반적으로 임차인의 부담으로 간주됩니다. 그러나 명확한 기준이 없기 때문에 임대차 계약서에 수리 책임 범위를 구체적으로 명시해 두는 것이 중요합니다.

예를 들어, “50000원 이하의 수리는 임차인이 부담한다”와 같은 조항을 추가해두면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 또 하나 중요한 점은 임차인의 과실로 인한 손해입니다. 부주의로 유리창을 깨뜨리거나, 세탁기 배수관을 잘못 연결해 누수가 발생한 경우, 이는 당연히 임차인이 수리비를 부담해야 합니다.

이처럼 임차인은 자신의 사용 범위 내에서 발생하는 문제에 대한 책임을 지는 것이 원칙이며, 공용 설비나 구조적인 문제는 임대인의 책임임을 구분해야 합니다.

수리책임 분쟁 예방법

수리 책임으로 인한 갈등을 방지하기 위해 가장 효과적인 방법은 ‘임대차 계약서의 구체화’입니다. 계약서에 수리 책임 범위를 명시하고, 고장 발생 시 통보 절차와 수리 방식 등을 문서로 남기는 것이 중요합니다. 예를 들어, 고장 발생 시 문자 혹은 카카오톡으로 통지하고, 3일 이내에 수리를 진행하지 않을 경우 임차인이 직접 수리할 수 있다는 조항이 있다면, 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.

또한 입주 전 상세한 체크리스트를 작성하고, 사진이나 동영상으로 기록해두는 것도 좋은 방법입니다. 입주 시점의 상태를 명확히 해두면, 퇴실 시 수리비를 둘러싼 갈등을 줄일 수 있습니다.

최근에는 ‘임대차분쟁조정위원회’를 통해 신속한 조정을 받을 수도 있습니다. 서울, 부산, 대구 등 주요 도시에는 분쟁조정위원회가 운영되고 있으며, 법원까지 가지 않고도 수리비 문제를 해결할 수 있습니다. 공정한 제3자의 조언을 받는 것도 분쟁 예방의 핵심입니다.

결국 가장 중요한 것은 임대인과 임차인의 ‘사전 합의’와 ‘소통’입니다. 명확한 기준과 커뮤니케이션이 있다면, 불필요한 갈등 없이 원만한 임대차 관계를 유지할 수 있습니다.

결론

임대인과 임차인의 수리 범위는 법적 기준과 실제 사례를 통해 명확히 구분됩니다. 갈등을 피하기 위해 계약서 작성 시 책임 범위를 구체적으로 명시하고, 고장 발생 시 명확한 커뮤니케이션을 유지하는 것이 중요합니다. 지금 계약 중이시라면, 수리 책임 조항을 다시 한 번 점검해 보세요!