주택임대차계약에서 꼭 확인해야 할 수리 책임, 법과 사례로 풀어드립니다
주택을 임대하거나 임차할 때, ‘수리 책임’은 자주 발생하는 갈등 요소 중 하나입니다. 특히 고장이나 파손이 발생했을 때, 누가 수리 비용을 부담해야 하는지 명확하지 않다면 분쟁으로 이어지기 쉽습니다. 이에 따라 주택임대차보호법을 중심으로 임대인과 임차인의 책임 범위를 정확히 이해하고, 이를 계약서에 명시하는 것이 매우 중요합니다. 실제 소송 사례와 법적 판례를 보면, 수리 책임이 불분명하거나 문서화되지 않아 갈등이 증폭된 경우가 많습니다. 이 글에서는 법률 기준에 기반하여 수리 책임을 나누는 법, 실제 분쟁 사례, 갈등을 예방할 수 있는 계약서 작성 팁까지 정리해 드리겠습니다. 임대차 계약의 가장 큰 갈등을 예방하는 방법은 명확한 합의와 기록입니다. 지금 바로 수리 책임 조항을 점검해 보세요.
임대인의 수리 책임 범위
주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대인은 임차인에게 ‘정상적인 상태’의 주택을 제공할 의무가 있습니다. 이는 단순히 외관상의 문제가 아니라, 일상적인 생활에 지장이 없을 정도의 주거 환경을 제공해야 한다는 의미입니다. 따라서 임대인은 주택의 기본적인 기능을 보장하기 위한 구조물 및 주요 설비에 대한 수리 책임을 져야 합니다.
대표적인 수리 항목으로는 지붕 누수, 벽면 균열, 바닥 꺼짐, 전기 배선 노후로 인한 누전 문제, 수도관 누수, 보일러 고장, 온수기 작동 불량 등이 있습니다. 이러한 고장은 주택의 구조적 문제나 설비의 자연적인 노후로 인한 것으로, 임차인의 과실 없이 발생했다면 임대인이 비용을 부담하는 것이 원칙입니다.
실제 사례로 2022년 서울중앙지방법원은 임대인이 보일러 수리를 미루자, 임차인이 직접 수리하고 비용을 청구한 사건에서 임차인의 손을 들어줬습니다. 재판부는 “임대인은 임대 목적물을 계약 기간 동안 정상적으로 사용할 수 있도록 유지할 책임이 있다”라고 판단했습니다. 이는 임대인이 수리를 거부하거나 지연할 경우, 임차인이 ‘수선비 청구권’을 행사할 수 있다는 중요한 판례로 활용됩니다.
또한, 임대인은 계약 중간에도 시설의 자연 마모나 노후로 인한 고장이 발생했을 경우 이를 수리해야 하며, 단순히 ‘기존 상태대로 임대했다’는 이유만으로 책임을 회피할 수 없습니다. 임차인이 설비 고장을 통지했음에도 임대인이 조치를 취하지 않았다면, 임차인은 자비로 수리한 후 비용을 청구할 수 있으며, 계약 종료 시 보증금에서 공제할 수도 있습니다. 이처럼 임대인의 수리 책임은 단순한 ‘관리의 의무’를 넘어선 법적 의무임을 인식해야 합니다.
임차인의 수리 책임 범위
임차인의 책임은 ‘통상적인 사용 중 발생한 경미한 손상’과 ‘과실로 인한 고장’에 국한됩니다. 주택을 정상적으로 사용하는 과정에서 마모되거나 교체가 필요한 항목, 그리고 임차인의 실수로 발생한 손상에 대해서는 임차인이 수리해야 하는 것이 일반적인 원칙입니다.
임차인이 책임져야 하는 대표적인 사례는 다음과 같습니다.
- 형광등이나 전등, 리모컨 배터리, 수도꼭지 필터, 샤워 호스 등 소모품의 교체
- 창문이나 방문 손잡이 파손
- 임차인의 부주의로 인한 유리창 파손, 누수, 곰팡이 발생 등
예를 들어, 세탁기 배수 호스를 잘못 연결해 물이 넘쳤거나, 전등을 과도하게 작동시켜 소켓이 손상된 경우는 임차인의 과실로 간주됩니다. 또한 벽지에 못을 박아 큰 손상을 입혔거나, 바닥에 긁힘을 유발한 경우도 임차인이 수리 책임을 져야 합니다.
그러나 이 경계는 명확하지 않기 때문에, 계약서에 수리 책임을 금액 기준으로 구분해 명시하는 것이 효과적입니다. “5만 원 이하 수리는 임차인이 부담, 초과 시 임대인이 부담”이라는 조항은 실제로 많은 임대차 계약에서 활용되고 있으며, 분쟁 발생 시 기준점으로 작용합니다.
또한, 계약 기간 중 설비에 이상이 발생했을 때, 임차인이 문제를 인지하고도 이를 고지하지 않은 채 방치하여 피해가 확대된 경우, 해당 책임이 임차인에게 귀속될 수 있습니다. 그러므로 임차인은 문제가 발생하면 즉시 임대인에게 통보하고, 관련 기록을 문자나 메신저로 남겨 증거를 확보해야 합니다.
수리책임 분쟁 예방법
임대차 계약에서 수리 책임으로 인한 분쟁을 예방하는 가장 효과적인 방법은 ‘계약서의 구체화’입니다. 임대인과 임차인은 계약서에 수리 항목별 책임 주체를 명확히 기재하고, 고장 발생 시 통지 방식 및 수리 처리 기한, 정산 방식까지 포함해야 합니다.
예를 들어 다음과 같은 문구를 계약서에 넣는 것이 좋습니다.
- “보일러, 전기, 수도 등 주요 설비 고장은 임대인이 수리한다.”
- “5만 원 이하의 경미한 수리는 임차인이 책임진다.”
- “고장 발생 시 임차인은 문자 또는 카카오톡으로 통보하며, 임대인은 3일 이내 수리 조치한다.”
- “기한 내 수리 미이행 시, 임차인은 수리 후 비용을 청구할 수 있다.”
또한 입주 시 ‘상태 점검표’ 또는 ‘체크리스트’를 작성하고, 각 항목에 대한 현재 상태를 사진이나 동영상으로 기록해 두는 것이 매우 중요합니다. 이 자료는 퇴실 시 수리비 청구와 관련된 갈등을 방지할 수 있으며, 법적 분쟁 시에도 증거로 활용됩니다.
실제로 퇴거 시 벽지 훼손을 이유로 보증금을 공제한 사례에서, 입주 당시 벽지의 상태를 사진으로 입증해 환급받은 사례도 있습니다. 이런 점검은 임차인의 권리 보호뿐 아니라 임대인에게도 추후 분쟁에서 억울한 피해를 막아주는 장치가 됩니다.
또 하나의 방법은 ‘임대차분쟁조정위원회’를 활용하는 것입니다. 서울, 인천, 대구, 부산 등 주요 도시에서는 공공기관이 중립적인 입장에서 분쟁을 조정하며, 소송보다 빠르고 경제적인 해결이 가능합니다. 위원회는 수리비 청구, 보증금 반환, 계약 해지 등 다양한 사안을 다루며, 분쟁 초기 단계에서 활용하면 법적 다툼을 줄일 수 있습니다.
결국 임대인과 임차인 모두에게 중요한 것은 ‘책임을 피하는 것’이 아니라, ‘책임을 명확히 정하고 기록하는 것’입니다. 불필요한 갈등 없이 임대차 관계를 원활히 유지하기 위해서는 소통과 문서화가 핵심입니다.
수리 책임 조항은 계약의 안전장치입니다
임대차 계약에서 수리 책임을 둘러싼 갈등은 예상보다 빈번하며, 단순한 의견 차이로 시작해 법적 분쟁으로 이어지기도 합니다. 하지만 수리 책임은 법적 기준과 실제 사례를 통해 충분히 명확히 구분할 수 있으며, 계약서에 이를 구체적으로 명시하고 상호 합의한다면 대부분의 갈등은 사전에 예방할 수 있습니다. 특히 고장 발생 시 통지 방식, 처리 기한, 수리비 분담 기준 등을 계약서에 포함시키는 것만으로도 분쟁의 90%는 줄어듭니다. 임대인과 임차인 모두의 권리와 책임이 균형을 이루는 계약이야말로 장기적인 신뢰 관계를 형성할 수 있는 첫걸음입니다. 지금 임대차 계약 중이라면, 수리 책임 조항을 다시 한번 꼼꼼히 점검해 보시기 바랍니다.