수원시 장안구는 수원의 북쪽 관문이자, 전통적인 주거 밀집 지역으로서의 입지와 함께 최근 들어 정비사업과 교통 개발이 활발히 추진되며 재조명을 받고 있는 지역입니다. 노후 단지가 많은 대신 가격 진입장벽이 낮고, 서울 접근성이 상대적으로 우수하다는 장점을 바탕으로 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되고 있습니다.
특히 장안구는 정자동, 송죽동, 율전동, 천천동, 영화동 등으로 생활권이 나뉘며, 각 권역마다 단지 특성, 시세 수준, 개발 여건이 다르기 때문에 생활권별 분석을 통해 보다 세밀한 시장 접근이 필요합니다.
본 글에서는 수원시 장안구를 대표하는 3대 생활권을 중심으로 주요 아파트 단지, 시세 흐름, 교통 호재, 정비사업 가능성 등을 종합적으로 분석합니다. 2024년 기준 장안구는 “지금은 저평가, 그러나 가능성은 고평가”된 지역으로 평가받고 있으며, 실거주뿐 아니라 중장기 투자지로도 주목할 가치가 충분합니다.
정자동·율전동 생활권: 경기대·성균관대 배후 주거지로서의 안정성
정자동과 율전동은 장안구 북서쪽에 위치한 대표적인 교육·배후 주거지역입니다. 특히 경기대학교, 성균관대학교 수원캠퍼스가 인접해 있으며, **성균관대역(분당선)**과 정자초·율전중 등 학군을 중심으로 꾸준한 수요가 유입되는 지역입니다.
대표 아파트 단지로는 정자삼성아파트, 정자대우푸르지오, 율전쌍용스윗닷홈, 율전삼성래미안 등이 있으며, 대부분 2000년대 이전에 준공된 중견 단지들로, 준재건축 또는 리모델링 연한에 도달한 단지가 많습니다.
2024년 기준, 전용 84㎡ 기준 시세는 5억 5천만 원~6억 5천만 원 선이며, 평당 시세는 1,800만~2,200만 원 수준입니다. 이는 영통, 권선 등 수원 남부지역 대비 20~30% 낮은 수준이며, 상대적인 저평가 메리트가 존재합니다.
정자동 일대는 서울 방향(의왕·과천)으로의 접근성이 좋고, 과거보다 개선된 광역버스 노선 및 분당선을 통한 강남 접근성도 점차 강화되고 있어, 장기적 관점에서는 교통 개선에 따른 시세 상승 여지도 큽니다. 또한 경기대·성균관대 임대 수요까지 흡수하고 있어 공실률이 낮고 임대수익이 안정적인 장점도 있습니다.
정자동과 율전동의 주요 구축 단지들은 현재 일부 리모델링 추진위 설립이 이루어졌거나 안전진단을 준비하고 있으며, 2026년 이후 장안구 내 리모델링 선도 구역이 될 가능성이 높은 지역입니다. 중장기 보유 전략과 수익성 안정성을 동시에 고려한 실거주·투자 혼합형 지역이라 할 수 있습니다.
송죽동·천천동 생활권: 광역 교통호재로 기대감 높아진 지역
송죽동과 천천동은 장안구 중심부이자 수원북부 교통 요지에 해당하며, 1번 국도 및 수원북부순환도로를 통해 의정부, 서울 도심과 빠르게 연결되는 장점이 있습니다. 과거에는 다소 낙후된 이미지가 강했지만, 최근 GTX-C 수원역 정차 확정, 수원역 환승센터 개발, 장안지구 도시개발사업 등 대규모 개발 흐름과 함께 송죽·천천동 일대의 가치가 재평가되고 있습니다.
대표 단지로는 천천쌍용스윗닷홈, 송죽현대, 장안휴먼시아, 송죽e편한세상 등이 있으며, 대부분 구축 단지이지만 대단지 위주로 조성되어 있어 정비사업 적합성이 높습니다.
시세는 전용 84㎡ 기준 5억~6억 원대, 평당 시세는 1,600만~2,000만 원 선으로, 수원시 전체 평균보다 낮은 수준입니다. 특히 천천동 일대는 초·중·고 학군과 학원가 밀집 지역으로, 30~40대 학부모 세대의 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.
가장 주목할 점은 GTX-C 노선이 수원역에 정차함에 따라 북부생활권 교통 인프라가 광역화된다는 점입니다. 현재는 수원역까지 차량 15분 거리지만, GTX 개통 이후 서울 삼성역까지 20분대로 연결되면서, 이 지역은 '서울 출퇴근 실거주지'로 본격 부상할 가능성이 큽니다.
더불어 장안지구 도시개발사업이 본격화되면, 송죽·천천 일대 주거지 정비에 대한 시 행정지원도 가속화될 예정입니다. 재건축보다는 리모델링이 현실적인 시점이며, 저평가된 입지 + 교통 호재 + 정비사업 가능성이라는 3 요소가 균형을 이루는 지역이라 할 수 있습니다.
영화동·파장동 생활권: 재개발 중심의 도시정비 기대지역
장안구 동북쪽에 위치한 영화동, 파장동은 노후 저층주택과 소규모 다세대 주택 밀집 지역으로, 현재 수원시 내에서 재개발 정비구역 지정 가능성이 가장 높은 지역 중 하나입니다. 수원천·수원화성 인근에 위치한 역사 중심지임에도 불구하고 그동안 주거 환경 개선이 더뎠던 지역입니다.
대표 단지로는 영화e편한세상, 파장대우아파트, 영화그린빌 등이 있으며, 1990년대 이전 준공된 소형 단지가 다수 분포되어 있습니다. 시세는 전용 84㎡ 기준 4억~5억 5천만 원 수준, 평당 시세는 1,500만 원 안팎으로, 수원시 내에서도 가장 낮은 시세권에 해당됩니다.
그러나 영화동과 파장동은 2023년 이후 수원시가 주도하는 도시재생뉴딜사업 시범지구, 공공지원형 소규모 재개발 타당성 조사 대상지에 포함되며 정비 기대감이 높아졌습니다. 특히 수원화성 관광특구와 연계한 상업·문화 개발 계획이 확정되면 생활·상권 인프라 개선과 함께 주거 정비 수요도 동반 상승할 수 있습니다.
또한 파장동은 북수원 IC, 1번 국도, 과천-봉담 고속화도로와 인접해 있어 교통 인프라가 우수한 편이며, 아직까지는 개발 가시화 단계는 아니지만, 저평가 상태에서 장기 투자를 고려할 수 있는 지역입니다. 실거주보다는 재개발 구역 내 토지 또는 다세대 매입을 통한 미래 가치 선점형 투자가 적합합니다.
장안구, 지금은 저평가…미래가치로 무장한 다중 생활권 지역
수원시 장안구는 여전히 수원 내 시세 하단 구역에 속하지만, 노후주거지 비율이 높고 광역교통망이 개선되는 구조를 감안하면 중장기적으로 가치 상승 여지가 매우 큽니다. 정자동·율전동은 교육·임대 수요가 안정적이며 리모델링 중심의 정비가 본격화될 가능성이 높고, 송죽·천천동은 GTX-C, 장안지구 개발 등 광역 호재가 몰려 있는 핵심 교통지역입니다.
영화·파장동은 저평가된 재개발 유망지로, 장기 보유 시 실익이 높은 지역입니다. 따라서 장안구는 생활권별 특성을 명확히 이해하고, 시세 흐름과 행정계획을 면밀히 살피면, 지금보다 훨씬 높은 수준의 자산 성장을 기대할 수 있습니다.
장안구는 지금까지의 시세보다는, 다가올 미래 가치로 평가해야 할 지역입니다. 본문에서 제시한 생활권별 시세와 단지 흐름을 기반으로, 본인에게 가장 적합한 진입 포인트를 찾아 전략적으로 접근해 보시길 권장드립니다.