수리 책임은 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 요소입니다
주택을 임대하거나 임차할 때, 많은 사람들이 보증금과 월세만 신경 쓰고 ‘수리 책임’은 간과하기 쉽습니다. 하지만 막상 고장이 발생했을 때 누구의 책임인지가 불분명하면 크고 작은 분쟁으로 이어지기 마련입니다. 수리 범위에 대한 명확한 구분과 책임 소재는 계약 전 꼼꼼하게 확인하고 문서화해야 하며, 법적 분쟁을 예방하는 데 가장 기본적이고도 강력한 방법입니다. 특히 보일러, 전기, 수도, 마감재 등의 문제는 빈번하게 발생할 수 있어 책임 주체를 명확히 하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 임대차 계약 전 반드시 확인해야 할 수리 항목들과 책임 구분 방법, 그리고 실무에 유용한 체크리스트 활용법까지 단계별로 정리해 드립니다. 수리 항목을 사전에 명시하고 기록하는 것만으로도 향후 발생할 수 있는 불필요한 충돌을 예방할 수 있으니, 이번 기회에 꼭 알아두시기 바랍니다.
계약서에 명시해야 할 수리항목
임대차 계약서에는 보증금, 월세, 계약 기간 등의 기본 조건뿐 아니라 수리 책임에 대한 내용도 반드시 포함되어야 합니다. 많은 분쟁이 고장이나 파손 발생 후 "누가 고쳐야 하나"라는 문제로 시작되기 때문에, 계약 당시부터 수리 범위를 명확히 정해두는 것이 중요합니다. 특히 보일러, 온수기, 에어컨 등 주요 설비에 문제가 생겼을 경우, 임대인과 임차인 중 누가 수리비를 부담할지 애매하게 되어 분쟁이 장기화될 수 있습니다.
계약서에 명시해야 할 대표적인 수리 항목은 다음과 같습니다.
첫째, 보일러, 온수기, 에어컨 등 주요 설비의 고장 발생 시 수리 주체를 명확히 지정해야 합니다. 일반적으로는 임대인이 책임지지만, 사용 중 발생한 고장의 경우 임차인에게도 일부 책임이 있을 수 있어 계약서에 기준을 넣는 것이 필요합니다.
둘째, 수도·전기 등 기본 설비의 고장에 대한 책임도 설정해야 합니다. 예를 들어 누전, 누수 등은 구조적인 결함일 수 있으므로 임대인 부담이 일반적입니다.
셋째, 벽지, 바닥재, 창호 등 마감재의 유지보수 역시 계약서에 포함해야 합니다. 이는 자연 마모인지, 임차인의 과실로 인한 파손인지에 따라 책임이 달라질 수 있습니다.
넷째, 형광등, 전등, 수도꼭지 같은 소모품의 교체 주체도 명확히 해야 합니다. 많은 계약서에서 빠지는 부분이지만 실제로 가장 자주 발생하는 문제입니다.
다섯째, 수리비용 한도와 책임 구분 조항도 중요합니다. “5만 원 이하는 임차인이, 초과 시 임대인이 부담”과 같은 명시적 기준은 해석의 여지를 줄여줍니다.
또한 수리 요청 후 일정 기간 내에 조치가 없을 경우 임차인이 직접 수리하고 비용을 청구할 수 있도록 “처리 기한 조항”을 추가하면 더욱 안전합니다. 예: “임차인이 고장 통보 후 3일 이내 수리 미이행 시, 임차인이 수리 후 비용 청구 가능.” 이처럼 명확한 기준을 계약서에 포함시키는 것이 분쟁을 원천 차단하는 방법입니다.
임대인·임차인별 책임 구분
수리 책임을 구분하는 데 있어 일반적인 원칙은 존재합니다. 기본적으로 ‘건물의 구조적 요소와 주요 설비는 임대인의 책임’, ‘일상 사용 중 소모나 손상은 임차인의 책임’이라는 기준이 통용됩니다. 하지만 이런 원칙이 법으로 강제되는 것이 아니기 때문에 계약서에 구체적으로 반영되지 않으면 실제 분쟁에서 해석 차이가 발생할 수 있습니다.
임대인의 책임 항목으로는 다음과 같은 것들이 대표적입니다.
① 지붕, 벽체, 창틀 등 구조물의 균열이나 누수 문제
② 전기 배선, 두꺼비집, 수도관, 보일러, 온수기 등 핵심 설비 고장
③ 벽지, 장판 등 자연적인 마모나 노후로 인한 마감재 손상
④ 욕실 타일 파손, 샤워부스 고장 등 구조와 관련된 문제
반면 임차인의 책임 항목은 다음과 같습니다.
① 형광등, 배터리, 전등, 필터 등 교체 주기가 짧은 소모품
② 도어 손잡이, 수도꼭지, 수납장 문 등 사용 중 파손
③ 임차인의 과실로 인한 설비 손상 (예: 욕조 물 넘침, 유리창 파손 등)
책임 소재가 불분명한 고장은 가장 큰 분쟁 요소입니다. 예를 들어 변기 고장이 발생했을 경우, 구조적인 결함인지 사용 중 고장인지가 불분명하면 임대인과 임차인 모두 억울한 상황이 생길 수 있습니다. 이를 예방하려면 입주 시 상태를 사진 또는 영상으로 기록해 두고, 이상 발생 시 양측이 공동 확인하는 절차를 마련해야 합니다. 이 같은 사전 조치는 책임 소재를 명확히 하고, 불필요한 갈등을 줄이는 데 효과적입니다.
사전 점검 체크리스트 활용법
계약 체결 전, 임대인과 임차인 모두가 ‘수리 책임 체크리스트’를 활용하는 것이 가장 확실한 예방책입니다. 체크리스트는 단순히 점검만 하는 것이 아니라, 책임 항목을 문서화하고 사진이나 영상 자료로 함께 남기는 것까지 포함됩니다. 다음은 계약 전에 반드시 점검해야 할 항목입니다.
- 보일러, 에어컨, 온수기 등의 작동 상태 확인
- 전기 콘센트, 조명 스위치, 누전 여부 점검
- 주방 싱크대 및 욕실 세면대 배수 상태 점검
- 벽지, 장판, 마감재 손상 여부 확인
- 문, 창문, 방충망의 개폐 상태 점검
- 샤워기, 변기, 배수구 누수 여부 확인
- 현관 도어락, 인터폰, 공동 현관 작동 여부
- 이전 수리 이력 유무 및 최근 교체 내역 확인
- 각 항목별 수리 책임이 누구인지 계약서에 명시되었는지 확인
이 체크리스트는 별도 문서로 작성해 계약서에 첨부하거나 양측 서명을 받아야 법적 효력이 있습니다. 또한 입주 당시 사진을 촬영해 문서와 함께 보관하면, 퇴거 시 불필요한 수리비 분쟁을 줄일 수 있습니다. 예를 들어 벽지에 작은 얼룩이 있었던 것이 임차인 퇴거 후 책임 소재로 다투어지는 상황은 매우 흔한 분쟁입니다. 사진이나 영상 기록만 있다면 명확히 소명할 수 있어 유리합니다.
임차인은 입주 전 수리 요청을 적극적으로 해야 하며, 임대인은 건물 상태를 미리 점검해 임차인 불만을 줄여야 합니다. 수리 범위에 대한 체크리스트 활용은 양측 모두의 리스크를 줄이고, 분쟁 가능성을 최소화하는 가장 실질적인 방법입니다.
체크리스트와 계약서는 분쟁 예방의 핵심입니다
임대차 계약에서 수리 책임 항목을 명확히 정리하고, 계약서와 별도 체크리스트에 문서화하는 것은 양측 모두를 보호하는 가장 기본적인 안전장치입니다. 구두로 이야기하거나 관행에 기대는 방식은 실제 분쟁에서 전혀 도움이 되지 않으며, 오히려 법적 불리함으로 이어질 수 있습니다. 수리 항목은 단순한 고장 문제가 아니라 보증금 정산, 계약 갱신, 퇴거 후 청구와 직결되기 때문에 반드시 계약 전에 점검하고 기록해야 합니다. 체크리스트는 임차인에게는 권리 보호 수단이고, 임대인에게는 분쟁 예방 수단입니다. 다음 계약부터는 반드시 수리 항목에 대한 점검을 문서와 사진으로 남기는 습관을 들이세요. 깔끔한 계약은 신뢰를 바탕으로 한 원활한 임대차 관계의 출발점입니다.